A kereskedelmi helyiségek bérbeadása jövedelmező bevételi forrás lehet, de a megfelelő bérleti díj meghatározása ijesztő feladat lehet. A bérleti díjnak elég magasnak kell lennie ahhoz, hogy fedezze a kiadásait, de nem olyan magasnak, hogy elriassza a potenciális bérlőket. Íme néhány tipp, amely segít az ideális kereskedelmi bérleti díj összegének megbecslésében.
A bérleti díj összegének meghatározása előtt fontos, hogy kutassa fel a helyi piacot, hogy megértse a környéken található hasonló ingatlanok árait. Ezt megteheti az online ingatlanlisták böngészésével vagy egy ingatlanügynökkel való konzultációval. A piaci árfolyam ismeretében biztosíthatja, hogy a bérleti díj összege versenyképes és vonzó legyen a potenciális bérlők számára.
Fontos, hogy kiszámítsa a kiadásait, hogy meghatározhassa a minimális bérleti díj összegét, amelyet fel kell számolnia ahhoz, hogy nullszaldós legyen. Ez magában foglalja a jelzálog- vagy bérleti díjfizetést, az ingatlanadót, a biztosítást, a karbantartási költségeket és minden egyéb, az ingatlanhoz kapcsolódó kiadást. Miután kiszámította a kiadásait, hozzáadhat egy ésszerű haszonkulcsot a bérleti díj összegének meghatározásához.
A bérleti díjnak tükröznie kell az ingatlan egyedi jellemzőit is. Például egy kiváló elhelyezkedésű vagy modern felszereltségű ingatlan magasabb bérleti díjat indokolhat. Másrészt egy javításra szoruló vagy korlátozott parkolási lehetőséggel rendelkező ingatlan esetében alacsonyabb árat kell meghatározni.
A potenciális bérlőkkel folytatott tárgyalások során fontos, hogy rugalmas és nyitott legyen az alkura. Vegye figyelembe a bérlő üzleti és pénzügyi helyzetét, és legyen hajlandó a bérleti díjat ennek megfelelően módosítani. Az is fontos, hogy világos és részletes bérleti szerződéssel rendelkezzen, amely tartalmazza a bérleti díj összegét, a fizetési ütemezést és minden egyéb feltételt.
Összefoglalva, az ideális kereskedelmi bérleti díj becsléséhez kutatásra, gondos számításra és rugalmasságra van szükség. A helyi piac megértésével, a költségek kiszámításával, az ingatlan jellemzőinek figyelembevételével és a potenciális bérlőkkel folytatott tárgyalásokkal olyan bérleti összeget határozhat meg, amely mind az Ön, mind a bérlők számára méltányos és jövedelmező.
A négyzetlábankénti havi ár kiszámítása bevett gyakorlat az ingatlanszakmában. Ennek kiszámításához el kell osztania a havi bérleti díjat vagy bérleti díjat az ingatlan teljes négyzetméterével. A négyzetlábankénti havi ár kiszámításának képlete a következő:
Havi négyzetlábankénti ár = Havi bérleti díj / Teljes négyzetláb
Tegyük fel például, hogy Ön egy irodahelyiséget bérel, amelynek havi bérleti díja 5000 USD, teljes négyzetlába pedig 2500. A négyzetlábankénti havi ár kiszámításához elosztja az 5 000 $-t a 2 500 $-ral, ami 2 $/négyzetlábnak felel meg.
Fontos megjegyezni, hogy ez a számítás csak a bérleti díjat vagy a bérleti díj összegét és az ingatlan teljes négyzetméterét veszi figyelembe. Az ingatlan bérleti vagy lízingköltségének meghatározásakor egyéb tényezőket, például a közüzemi díjakat, karbantartási díjakat és adókat is figyelembe kell venni.
Az éves bérleti díj kiszámításához a havi bérleti díjat meg kell szorozni tizenkettővel. Ha például a havi bérleti díj 1000 dollár, az éves bérleti díj 12 000 dollár (1000 dollár x 12). Ez a számítás feltételezi, hogy a havi bérleti díj összege egész évben azonos marad. Ha a bérleti díj összege év közben változik, akkor a számítást ennek megfelelően kell módosítani. Továbbá, ha a bérleti díj további költségeket is tartalmaz, például közüzemi, parkolási vagy karbantartási díjakat, akkor ezeket a költségeket hozzá kell adni az alapbérleti díj összegéhez, mielőtt megszorozná tizenkettővel, hogy megkapja a teljes éves bérleti díj összegét.
A kereskedelmi ingatlanok bérleti díjbevételen alapuló értékelése a jövedelem tőkésítésének nevezett folyamatot foglalja magában. Ez a módszer magában foglalja a jövőbeli pénzáramlások jelenértékének becslését az ingatlan nettó működési jövedelmének (NOI) és tőkésítési rátájának figyelembevételével.
Az alábbi lépéseket kell követni a bérleti bevételen alapuló kereskedelmi ingatlanok értékelésekor:
1. Határozza meg a nettó működési jövedelmet (NOI): A NOI-t úgy számítják ki, hogy az ingatlan bruttó bérleti bevételéből levonják a működési költségeket. A működési költségek közé tartoznak az ingatlanadók, a biztosítás, a karbantartás, a javítások és a kezelési díjak. Az így kapott szám az ingatlan által termelt becsült éves jövedelem.
2. Határozza meg a tőkésítési rátát: A tőkésítési ráta az a megtérülési ráta, amelyet a befektető a befektetésből várhatóan kap. Ezt úgy számítják ki, hogy a NOI-t elosztják az ingatlan piaci értékével. Az így kapott százalékos érték a tőkésítési ráta.
3. Az ingatlan értékének becslése: Az ingatlan értékének becsléséhez ossza el a NOI-t a tőkésítési rátával. Ez a számítás megadja az ingatlan becsült piaci értékét a bérleti díjbevétel alapján.
Például, ha egy kereskedelmi ingatlan bruttó bérleti bevétele 100 000 $, működési költségei pedig 30 000 $, akkor az NOI 70 000 $ lesz. Ha a környéken a hasonló ingatlanok piaci kamatlába 8%, akkor az ingatlan becsült értéke 875 000 $ (70 000 $ osztva 8%-kal).
Fontos megjegyezni, hogy a kereskedelmi ingatlanok bérleti bevételen alapuló értékelésének ez a módszere csak egy a sok alkalmazható megközelítés közül. Gyakran használják más módszerekkel együtt, hogy pontosabb értékbecslést kapjanak.